黄欣伟：降首付能不能救上海楼市？

进入夏季，上海楼市的冷热不均反而更加极端了。

一边是云锦东方这类高价项目因为被过度热捧引发的乱象，当然也包括半数新盘仍然可以实现日光；另一边，则是二手房市场的冷清：“不降价就不让挂牌、不带看”的背后，说到底是客户稀少导致的。

(资料图片)

而关于上海救市的传说由远及近：有说五大新城限购放松，有说市中心限价可能取消（最新公布的上海2023年新房第五批中，“10万+”项目全面消失不知是否于此有关），但传说最烈的则是部分区域“一区一策”地降低首付，以此拉动刚需入场。

不得不说如果传说最终舒适，降首付之于上海楼市，绝对是救市至今的最大尺度了，可以堪称是史诗级利好了，但是集万千期待于一身的降首付是否会有效？是否会就此扭转上海楼市绵绵不绝的下降通道？答案可能不那么乐观。

首先，今天的上海楼市，“不买的客户是为什么”？

你说，今天的上海楼市缺的是什么？

1000个从业者有1000个答案，从抽象到具象不胜枚举：缺预期、缺信心、缺房票，当然也包括缺首付，但是分析一下今天在新房和二手房市场的观望客群，【不买的理由是什么呢？】

在新房市场上，抛开房票、资金等具象原因，“害怕房价还会跌”是一个最大的不确定性，虽然本人反对极端的“买涨不买跌”（如果真的跌到单价一万，购房者还会观望？！），但是对于能省1万算1万的刚需购房者而言，尽可能买到低位是不争的事实心态。

“尽可能低”四个字看起来玄乎，其实或在购房者心中就是等“倒挂傍身”，只要有倒挂就看得到浮动盈亏，那样买到手的底气和期待至少有了，但今天在外环外一二手倒挂基本消失之下，新房还在被人为地“涨价去库存”，此消彼长的欲望在逐渐消失！

在二手房市场上，观望客户则是被已经混乱的价格体系搞得无所适从：不断有更低的挂牌价和成交价，把“省1万算1万”的期待无限制降低，人性逐渐大于理性了。

在此情况下，降首付能有用么？

其次，降首付的大背景是房价“持续在上涨”。

降首付是基于“房票有、需求有、目标有”之下的首付不足，但是虽然上海房价高，传说中的“降一成”有那么迫切么？

如果有，是基于房价一直在涨，“今天不买明天就涨了”的背景之下，显然如今的上海楼市不是这样，所以“降一成”固然让一部分人可以提前半年置业成功，但没有“房价上涨”的事实逼定，客户他不急呀！

因为，这批次和下一批次的新房，单价可能“被上涨”个几百块，买得起的不差这几百块，买不起的就算便宜几百块也买不起！

而二手房市场上，看看挂牌量激增、看看中介一边倒地劝卖家降价挂牌、看看越来越多的中介站街摆摊、看看越来越少的中介带看，“房价持续上涨”在做梦吧！

第三，今天的楼市已经不是楼市范畴的问题了。

不能说降首付无效，从牌面逻辑从历史尺度，降首付都是上海楼市的救市天花板；但是传说中的降首付在“供大于求”的五大新城率先开展，那些本就卖不动的区域，连意向客户都没有，降首付——给谁降？

为什么说今天的楼市已经不是楼市范畴的问题？

不得不说宏观经济背景，之前楼市单边上涨的二十年，不仅是因为房价单边上涨，也是经济高速发展居民收入持续向好的二十年，就算回忆一下笔者自己，也是从工资2500到五位数的持续上扬阶段，抛开经济学家们言必称的“货币超发”，首付上涨的确会给市民带来消费的冲动，而今天这种冲动在不知不觉中默契地消失 了。

裁员减薪走入寻常家庭已经不能回避，之前统计局数据也说到“18-24岁的年轻人失业率超过20%”，在刚需购房项目最需要的年轻人群体中，失业率走高对楼市一定是有直接影响的，虽然说在此之前因为高房价导致的——年轻人买房主要靠父母，但当时不论是本人还是父母，因为看得到未来收入的期待自然也就权当为子女“分期首付”，但今天可能从父母到子女，都开始对买房这件事不那么有兴趣了，因为工作先要有、收入先要稳。

综上，如果上海楼市推出“降首付”，短期内引发的市场效应是可以想象的，但落实到销售一线更多的只能是“消化部分受制于首付的意向客户”而已，是另一种形态的“去库存”和“转化客户”，而那么多人期待降首付的内心——可能不是欢呼降首付，而是看到了更大尺度救市的希望，他们的期待是“让下一个来得更猛烈一些吧”！