在春节后返城、求职旺季带来的新增及换租需求带热北京住宅租赁市场后，4月份不少片区的租赁行情仍延续“小阳春”，不过，从机构统计的数据来看，4月份整体租赁市场热度较3月份有所回落。

展望5月份，业内人士认为，按照租赁市场的季节性规律，预计5月下半月随着毕业季的临近以及部分换租需求的提前释放，租赁市场将进入旺季的预热阶段。

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区域分化显现，部分片区市场仍活跃

“租赁市场的本质和买卖是不同的，无论是量和价，逻辑都不一样。但相同的是，春节后都是高峰期。”位于大红门商圈的21世纪不动产珠江骏景东店商圈经理江泉水对于租赁市场有其自己的判断。

在他看来，租赁市场有比较稳定的周期性，比如每年的年初、毕业季是旺季，一般年底为淡季，其他时间则比较平稳，每年大抵都如此。价格方面也会有波动，但并不显著，因此，租赁双方的心理变化其实并不大。

按照常规市场规律，时至4月，租赁的“小阳春”已过，租赁市场交易量有所下滑，江泉水所在的门店也是如此。“3月份，我们一个店签了28单租赁，到了4月份也就十来单。一方面是租客少了一些，另一方面，租赁房源库存也减少了。”在此背景下，江泉水所在的门店，租赁工作的重点放在了开发房源上，由此来补充一些房源，因此，他预计，5月份租赁市场可能会好于4月份，但不太可能达到3月份的成交量了。

五棵松区域也不例外。据北京中原五棵松区域紫金长安门店的店长陈贵勋介绍，4月份租赁成交量出现小幅下降，成交价格没有明显变化。整体来看，租赁市场没有太大的波动。

不过，在采访中，记者注意到，不少区域4月份租赁市场依然较活跃。以新宫商圈为例，据21世纪不动产南庭新苑店主管白华介绍， 4月份租赁市场相对还不错，工作日带看量10组左右，周末两天也能有6-7组，与3月份相差不大，租赁成交节奏较快，有合适的房源，当天约看就可以签约。

“今年整体来说，租赁市场相对比较平稳，租客续租比例跟新客比例差距不大，4月份也没有明显增加。与此同时，挂牌量不多，房源也不是很充足。”白华分析。

值得一提的是，相比其他区域，4月份开始，万柳区域基本进入租赁旺季，且一直会延续至9月份。北京中原万柳区域蜂鸟家园门店的店长隋晓东指出，其所在门店，3月成交了3单，4月截至26日就成交了7单。租客方面，目前万柳的租房以中关村附近从业职员以及9月孩子即将入学的家长为主。目前区域内供出租的房源量尚可，业主和租客相对理性，不过也有一些租客会出现提前过来“抄底”选房的做法。

4月机构租赁成交热度环比有所回落

从整体交易来看，来自北京链家、我爱我家（000560）的统计均显示，4月份租赁市场热度较3月份有所降低，成交量同环比均有小幅下降。不过，1-4月份累计交易量基本与去年同期持平。

我爱我家研究院分析，“小阳春”过后，4月份北京住房租赁市场常规性回落，交易量略低于3月份及去年同期，但年内整体市场基本保持2022年同期水平。

北京链家研究院分析师冷会指出，由于今年节后市场启动较早，市场提前出清，使3、4月份成交量均不及去年同期。另外，租赁市场季节性规律强，4、5月份处于年后“小阳春”和传统旺季之间，目前市场热度有所降低是正常现象，符合一般预期。

租金价格方面，我爱我家研究院统计显示，4月（截至28日）我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易中，每平方米平均租金环比3月微跌0.1%，同比略跌1.0%；每套平均租金环比微涨0.1%，同比微跌0.7%；4月北京区域住房平均租金基本与3月持平，略低于去年同期水平，租金总体保持平稳。

另据北京链家研究院统计显示，4月全市平均租金走势整体平稳，各城区租金价格波动幅度处于合理运行区间。

业内预计5月租赁市场或有所回升

那么，接下来的5月份，北京租赁市场情况又将如何？

白华认为，5月份可能会延续4月份市场情况，但预计5月下半月会好一些，可能也与“五一”假期有关，部分客户会选择假期回家或外出旅游，换租的可能性较小，所以根据门店信息来看，一般5月底到期的客源会偏多一些。

北京中原万泉新新门店的店长安潞潞指出，目前小区库存房源较多，但市场很快会在6月份左右出现成交高峰期，很多有孩子上学的家庭会在这一时间段租房。因此，预计6月份前后，租客量会明显上升，与此同时，看房量和租房量也会显著提升，在此背景下，业主心理预期会有所提高。

“预计5月份租客量比4月份多一些，属于6月份租赁高峰期的一个过渡阶段。”安潞潞称。

冷会分析，按照租赁市场的季节性发展规律，预计5月上半月将延续当前的平稳发展态势，下半月随着毕业季的临近以及部分换租需求的提前释放，租赁市场将进入旺季的预热阶段，市场热度将较当前有所提升。

我爱我家研究院也认为，预计5月份北京住房租赁市场将有所回升，交易量较4月份有所增长。由于去年5月份疫情影响，市场交易量偏低，预计今年5月份交易量同比增幅将较为明显。此外，5月份租金同环比或有小幅上涨，租金总体依然保持平稳。